부동산 절세의 기술

<부동산 절세의 기술>

안녕하세요. 오늘은 도서관에서 투에이스의 부동산 절세의 기술 책을 읽고 정리한 양도세, 종합소득세, 매매사업대, 임대사업자 관련 모든 내용을 공유해드리려 합니다. 절세는 진짜 아는 만큼 보이는 것 같습니다. 많이 공부해야 합니다. 

 

 

책은 이렇게 생겼습니다. 

 

 

<책의 목차>

 

 

 

 

 

요즘 세금 관련해서 책 읽는게 참 재밌어서 하나둘씩 보고 있습니다. 지금까지 책을 보고 꼭 기억하고 싶었던 내용을 바탕으로 공유하겠습니다. 

 

투자자에게 세금 공부는 선택이 아닌 필수 

세상에는 피할 수 없는 두가지가 있습니다.
첫째는 죽음이요, 
둘째는 세금입니다 .

-벤저민 프랭클린-

<책에서 기억에 남는 구절 및 공부하고 싶은 내용>

세금의 종류

• 취득세(부동산을 취득할 때 내는 세금): 본래 취득세는 부동산에만 붙는 것이 아닌 차량, 항공기, 선박, 어업권, 골프 회원권, 기계장비, 승마회원권, 콘도 회원권 등 자산에 붙습니다. 말 그대로 취득할 때 내야 하는 세금입니다. 아파트 등 주택에 대한 취득세는 매매가 6억 원 이하의 주택일 경우 1%이며, 여기에 85m2 이하 주택은 지방교육세 0.1%가 추가되고, 초과 주택은 지방교육세 0.1%와 농어촌특별세 0.2%가 추가가 됩니다. 
• 재산세, 종합부동산세(가지고 있을 때 내는 세금): 부동산을 비롯해서 몇 가지 자산을 보유하면 세금을 냅니다. 부동산의 대표적인 보유세는 바로 재산세와 종부세입니다. 아파트 등 주택의 재산세는 과세표준에 따라서 0.1% - 0.4%까지 부과가 됩니다. 종부세는 과세표준에 따라 0.5% - 2%까지 부과가 됩니다. 종부세는 공정시장가액 6억 원 이상의 비교적 고가주택을 소유했을 경우(1가구 1 주택이라면 9억 원) 내는 세금이라서 '부자세'라고 불리기도 합니다. 
• 종합소득세, 법인세(월세를 받을 때 내는 세금): 소득이 발생하면 세금을 낸다는 원칙에 따라서, 부동산 임대를 통해 얻는 소득에서 임대소득세를 매깁니다. 종합소득세는 소득 규모에 따라 최저 6% - 42%까지 누진세율의 상승폭이 매우 큰 편입니다. 따라서 한 사람에게 소득을 몰아주는 것보다는 분산하는 것이 절세 효과가 큽니다. 개인이 종합소득세를 낸다면 법인은 법인세를 냅니다. 
• 양도소득세, 부가가치세(팔 때 내는 세금): 투자자들이 가장 신경 쓰는 세금이 양도소득세입니다. 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 양도차익에 대해 매기는 세금입니다. 양도차익에서 기타 비용을 공제한 과세표준에 따라서 주택은 최소 6% - 최대 42%(조정대상지역 내 2 주택자는 누진세율의 10% p 가산세율인 최저 16% - 52%, 3 주택자 이상인 경우 누진세율 20% p 가산세율인 최저 26% - 최고 62% 까지 ) 적용이 됩니다. 단, 주택은 매입 후 1년 이내에 매도할 경우에는 40% 단일세율이 적용합니다. 단, 중과세율 적용대상자는 40% 단일세율과 비교해서 세액이 큰 것이 적용됩니다. 양도소득세는 조건에 따라서 세율이 세분화되어 있고 공제받는 항목이 다양합니다. 이것만 잘 알아도 절세효과가 상당합니다. 
• 증여세, 상속세(명의를 넘길 때 내는 세금): 합당한 대가와 교환하지 않고 부동산 등의 자산을 다른 이에게 넘겨줄 때는 증여세를 냅니다.  그것이 본인의 사망으로 인한 상속일 경우는 상속세를 냅니다. 증여세와 상속세는 기본적으로 구조가 비슷하고, 세율도 10% -50%까지 비슷합니다. 일반적으로 상속의 공제금액이 증여의 공제금액보다 큽니다. 

 

보유하기만 해도 내는 세금, 재산세

 

• 재산세에서 기억해야 할 것은 딱하나 '6월 1일 '이라는 날짜입니다. 재산세가 부과되는 기준일이 바로 매년 6월 1일 이기 때문입니다. 5월 31일까지 소유를 하고 있더라도, 6월 1일부터 소유권이 넘어가면 그 부동산에 대한 재산세는 내지 않아도 됩니다. 반면, 6월 1일까지 소유하고 있다가 다음날인 6월 2일에 소유권을 넘겼더라도 재산세는 내야 합니다. 소유권이 이전되는 날짜의 기준은 등기날짜와 잔금을 납부하는 날짜 중 더 빠른 날짜입니다. 따라서, 부동산을 파는 매도인에게는 되도록 6월 1일 이전에 잔금을 받는게 유리합니다. 하지만 사는 사람 매수인의 입장에서는 6월 1일 이후에 잔금을 차르는게 유리합니다. 이때, 6월 1일에 잔금을 치르게 되면 매수자가 재산새를 내야합니다. 
• 재산세는 매년 7월과 9월에 나눠서 납부합니다. 7월에 부과되는 재산세는 주택부분에 대한 금액 1/2과 건축 불 부분이고, 9월에 내는 재산세는 주택 부분에 대한 나머지 1/2과 토지 부분 관련입니다. 여기서 적용되는 세율은 0.1% - 0.4%입니다. 재산세는 재산이 많을수록 세율도 높아지는 누진세율이 적용이 됩니다. 즉, 내가 보유한 부동산의 가격이 높을수록 상대적으로 더 많은 세금을 냅니다. 

 

절세 전략: 필요경비를 공제받기

 

양도소득세를 계산할 시 각종 금액을 공제한다고 했는데 그중 하나가 자본적 지출과 필요경비입니다. 필요경비를 활용해서 양도소득세를 절약하는 방법은 이미 투자자들도 많이 알고 있습니다. 즉, 양도소득세를 신고할 때 들어간 필요경비를 최대한 많이 포함시켜서 공제금액을 늘리는 것입니다.

 

양도소득세 필요경비 인정항목(개인)

	인정되는 항목
인정되는 것: 취득시 비용	취득세, 국민주택채권 매각차손, 법무사 비용, 취득 중개 수수료, 변호사비용, 취득시 쟁송 비용, 경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금, 매수자 부담 양도소득세, 컨설팅 비용
양도시 비용	양도 중개 수수료, 세무사 양도소득세 신고수수료
수리시 비용	발코니 확장, 섀시 공사, 난방시설 및 보일러, 바닥공사, 홈오토 설치, 시스템 에어켄 설치, 자바라 방범창 설치, 방 확장 공사
인정되지 않는 것:	대출금 이자, 수익적 지출 공사비, 경매 시 세입자 명도 비용

출처: 투에이스 부동산 절세의 기술 p130

 

 

1 주택자 비과세 조항을 적극 활용

 

: 세상에서 가장 좋은 절세 방법은 바로 비과세입니다. 비과세는 요건만 충족되면 처음부터 과세표준에 포함시키지 않고, 신고조차 할 필요가 없습니다. 투자자라면 비과세를 적극 활용하는 것이 현명합니다. 

 

양도소득세가 비과세 혜택을 받는 경우 

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 
2. 대통령령으로 정하는 경우 해당되는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 양도로 발생하는 소득 

가. 1세대가 1 주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인해 2 주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령

     령으로 정하는 주택

 

주택임대사업자에게는 다양한 혜택이 존재

 

• 취득세 감면
• 재산세 감면
• 종합부동산세 비과세
• 소득세 및 법인세 감면
• 거주주택 양도 시 1세대 1 주택 비과세
• 양도소득세 장기보유 특별공제
• 양도소득세 100% 감면
• 임대소득세 필요경비에 대한 폭넓은 인정

 

 

지금까지 제가 책 안에서 중요하게 생각하는 부분들을 정리해보았습니다. 

 

세금을 내는 것을 너무 비관적으로 생각할 필요는 없습니다. 한편으로 세금을 낼 수 있는 건 축복입니다. 세금은 소득과 재산이 있어야 낼 수 있습니다. 세금을 낸다는 것은 어느 정도 내가 수익이 있다는 것이고, 자산을 가지고 있는 것입니다. 세금 공부를 잘해서, 절세를 잘하는 사람이 되도록 해보겠습니다. 이 책은 2021년도 발행 책이라 지금 현재 법이 또 많이 바뀌었을 수도 있습니다. 참고만 해주시기 바랍니다.

 

오늘도 제 글 읽어주셔서 감사합니다.